Groupe logement

Permettre l’accès à un logement légal, décent, durable pour tous …

C’est possible !

Note rédigée par Jean Philippe Gasparotto CGT Groupe Caisse des dépôts

Ce n’est pas un hasard si plus de 80 % des ménages français interrogés par diverses enquêtes d’opinions considèrent comme première la question du logement. La France compte plus de 3,6 millions de mal logés ou sans logis et la « crise immobilière » marquée par la cherté du logement, à la location comme à l’accession, n’a cessé de s’aggraver générant une hausse considérable du taux d’effort (part des dépenses liées au logement dans le revenu des ménages) , qui frôle aujourd’hui en moyenne les 40 % pour le quart des ménages les plus modestes et dépasse les 25 % pour l’ensemble. Aujourd’hui, c’est plus de 10 millions de personnes qui éprouvent de graves difficultés à faire face à ces dépenses et craignent de perdre leur logement, qu’elles soient accédantes ou locataires.

Le Collectif pour un pôle financier public au service des droits partage et soutient les constats globaux avancés par la PLATEFORME LOGEMENT DES MOUVEMENTS SOCIAUX (NON au logement CHER) :

 aggravation de la précarité, de la pauvreté et des inégalités

 hausse des expulsions et du mal logement

 hausse insupportable des loyers et des dépenses de logement.

 désengagement financier de l’Etat et privatisation rampante du logement social

 non respect des lois DALO et SRU ainsi que de l’obligation d’accueil des personnes sans abris

 attaques contre le statut des locataires et encouragement des spéculateurs et promoteurs immobiliers au travers de l’illusion du « tout propriétaire »

…

Il soutient et adhère également à l’ensemble des revendications qui y sont portées :

• moratoire sur les expulsions
• application de la loi de réquisition
• baisse et régulation des loyers 
• création nette de 150 000 à 200 000 vrais logements sociaux
• arrêt de la spéculation immobilière et foncière
• renforcement des loi SRU et DALO et abrogation de la loi BOUTIN 
• éradication des logements indignes, insalubres et toxiques 
• baisse de 20 % des charges et dépenses d’énergie…)
• recentralisation du livret A à la CDC pour le financement du logement social
  …

Sans palier les carences abyssales de la politique et du budget d’Etat consacré au logement, le pôle financier public que nous revendiquons est au travers de ses diverses composantes (la Caisse des dépôts et ses filiales SNI, ICADE, SCET, ADOMA… ; le Crédit Foncier, le groupe Caisse d’épargne ; La BANQUE POSTALE ; DEXIA…), de leurs missions et activités (financeur et prêteur des organismes HLM et des collectivités locales ; prêteur des propriétaires accédants sociaux ou non ; bailleur social ; opérateur et propriétaire immobilier et foncier ; aménageur) et enfin de leurs ressources ( Epargne populaire défiscalisée ; revenu des propriétés immobilières et foncières et plus values de cessions..) totalement concerné et doit être impliqué dans la mise en œuvre des mesures nécessaires à la satisfaction de ces revendications.

C’est dans ce cadre que le groupe Logement du collectif « Pour un pôle financier public au service des droits » avance un certain nombre de propositions précises.

Quelques données de bases en guise de constats * :

Avertissement :

En matière de logement, les données et les statistiques économiques sont éparses, contradictoires et parfois même occultes, manipulées ou absentes... empêchant tout exercice d’évaluation et de « traçabilité » des fonds publics vis-à-vis d’objectifs concrets en terme de logements ou de politique de la ville. La complexité des dispositifs, leur chevauchement ou leurs redondances éventuels (démolition–reconstruction dans le cadre du PNRU et constructions programmées de nouveaux logements sociaux par exemple), les décalages dans le temps (il faut 4 à 5 ans en moyenne entre la programmation d’un logement social et sa mise en service), les « mesures exceptionnelles » du plan de relance ( comme par exemple les 30 000 logements sociaux rachetés en VEFA aux promoteurs), ajoutés aux effets d’annonce récurrents des ministres successifs du logement (BORLOO ; BOUTIN, APPARU) nécessiteraient la mise en place d’une entité publique indépendante d’information statistique et de contrôle dédiée à la question du logement et qui pourrait être rattachée et financée par la structure « faîtière » pôle financier public.

Le parc de logements en France métropolitaine en 2010 :

Le parc atteint globalement 32,5 millions de logements dont :

• 27,3 millions de résidences principales occupées
• 3,2 millions de logements secondaires ou occasionnels
• 2 millions de logements vacants.

. Statut d’occupation des résidences principales (total 27,3 millions de logements) :

Sources USH

Si le parc HLM s’est très fortement accru de la fin des années 50 au début 80 (+2,5 millions), il a globalement stagné depuis lors malgré une légère accélération ces dernières années. Ainsi le taux de « locataires HLM » parmi l’ensemble des ménages logés reste-t-il relativement stable, autour de 15-16 % depuis la fin des années 70.

Cette « stabilité » est à rapprocher d’une part des effets d’annonce récurrents des ministres du logement et d’autre part des 2,8 millions de mal logés et 685 000 sans logis recensés par la fondation abbé Pierre en 2011 et des 1,230 million de ménages en attente d’un logement social (fin 2010 et hors demande de mutations) dont 30 % en Ile de France.

Autre donnée illustrant la relative stagnation du parc HLM : plus de 50 % du parc ont été construits avant 1974.

* cette liste de constats n’est pas exhaustive et devra être complétée notamment sur les questions relatives à l’habitat indigne, à la précarité énergétique et aux logements des migrants, aux copropriétés dégradées…

Taux d’effort des ménages :

Plusieurs études convergent pour démontrer que celui-ci s’est très fortement accru ces dernières années pour atteindre par exemple en données brutes (avant versement des allocations logements), 50 % des ressources d’un ménage au revenu modeste (1er quartile des revenus) locataire dans le privé (31 % après allocation) et 36 % dans le locatif social (24 % après allocations). Pour les propriétaires accédants appartenant aux trois premiers quartiles suivant les ressources des ménages, ce taux d’effort après allocations dépasse les 30 % … à l’inverse, ce taux d’effort ne dépasse pas 8 % pour les ménages propriétaires non accédants situés dans le 4ème quartile !

Situation de ressources des locataires HLM (sources USH + Loger l’Europe) :

60 % des ménages logés en HLM ont des revenus inférieurs à 60 % des plafonds de ressources PLUS et un logement sur 4 mis à la location est attribué à un ménage dont le revenu est inférieur à 20 % des plafonds PLUS ! Globalement, 40 % des ménages ont des ressources inférieures au plafond du PLAI (60 % du plafond du PLUS) et plus de 60 % ont des ressources inférieures au plafond du PLUS. Inversement, les ménages concernés par le PLS représentent 20 % de la population globale, situés dans les 7ème et 8ème déciles supérieurs de la répartition des revenus et sont propriétaires dans 68 % des cas !

Ces données sont à rapprocher de la répartition du parc HLM en 2009 :

Ainsi les « vrais » logements sociaux (PLUS et PLAI) ne représentent-ils que 85 % du parc et plus de la moitié a été construite avant 1977.

Plus grave : toutes les données convergent pour indiquer que ces dernières années, la croissance de la part des logements « sociaux » au loyer les plus élevés (PLS) a été considérable.

Ainsi en 2010, le volume de logements sociaux mis en service s’est réparti entre 20 % de PLAI, 45 % de PLUS et 35 % de PLS. Entre 2000 et 2010, alors que le nombre de PLUS a augmenté de 77 % , le nombre de PLS a été multiplié par 10 !

Coût de construction et de réhabilitation du logement social (source OFCE/USH) :

En 2010, le prix de revient moyen de construction d’un logement social en France s’est élevé à 142 000 euros (180 000 euros en Idf essentiellement en raison du foncier beaucoup plus cher). Ce coût était de 80 000 euros en 2000. En 2009, la dépense globale d’acquisition foncière et de construction du secteur HLM ont représenté 13 milliards d’euros. Alors que les HLM perçoivent environ 17 milliards d’euros de loyers par an.

Répartition du financement de la construction des logements sociaux :

Autofinancement : 12 %

Prêts CDC sur fonds d’épargne : 74 %

Subventions collectivités locales : 8 %

Subvention Etat : 4 %

1 % : 2/3 %.

La part des financements reposant sur les prêts CDC est à peu près stable depuis l’origine du logement social en France (toujours situé entre 70 et 80 % depuis plus de 100 ans). C’est donc une condition capitale pour le financement de nouveaux vrais logements sociaux devant répondre au besoin. En revanche, on doit observer que la part d’autofinancement s’est considérablement accrue ces dernières années ainsi que celle prise en charge par les subventions locales, alors que les subventions Etat ont considérablement régressé au risque de creuser les inégalités entre les territoires et les organismes de logements sociaux.

Comparatif de coûts par opérations liées à l’habitat social (chiffres ANRU 2010 :coût par logement en euros) :

110 000 logements sociaux ont été réhabilités ou améliorés par le secteur HLM en 2010 pour un coût global de 2,7 milliards, autofinancés à 900 000.

…

II Quelques propositions revendicatives à partir des ressources et missions du pôle :

Comme il est dit dans le préambule de cette note, le collectif partage et soutient l’ensemble des revendications développées dans la plateforme logement des mouvements sociaux. Toutes celles-ci ne dépendent évidemment pas des ressources et des missions du pôle financiers public au service des droits que nous appelons de nos vœux ; il en est ainsi des revendications impliquant des modification des lois et règlements ou encore de celles impliquant une mobilisation supplémentaire du budget de l’Etat.

Toutefois, au travers de ses ressources et notamment de l’épargne populaire défiscalisée que la CDC centralise ou devrait centraliser, des dispositifs de prêts bonifiés qu’elle consent mais aussi des missions et moyens des opérateurs immobiliers et bailleurs sociaux ou non qui lui sont rattachés (SNI, ICADE …) ainsi qu’à ceux qui sont portés par le Crédit Foncier, les Caisses d’Epargne, la Poste … il est possible et nécessaire de définir certaines propositions.

• Mettre à disposition 150 000 à 200 000 vrais logements sociaux par an  :

Par mise à disposition, il faut entendre par exemple 150 000 constructions et 50 000 réhabilitations ou « résidentialisations » par an, nettes des démolitions, cessions ou autre opération de déconventionnement. Il faut entendre également que les opérations de construction seront constituées uniquement de PLUS et PLAI.. à l’exclusion des PLS qu’il faut sans doute par ailleurs continuer de construire.

Si l’on considère que le logement social est financé à plus de 70 % à partir de prêts bonifiés sur la base de la ressource d’épargne centralisée par la CDC, il paraît évident qu’il est d’abord capital d’augmenter cette ressource.

• en abrogeant les modifications introduites par la loi LME de 2008 et le décret de mars 2011 sur la centralisation du LA et du LDD à la CDC. Nous prônons clairement le retour à une centralisation intégrale des fonds du LA et du LEP à la CDC.
• Concernant le LDD : il est à notre sens nécessaire de le redéfinir globalement tant dans son mode de centralisation que dans son objectif d’emploi.
• Nous souscrivons également totalement à la proposition de doublement du plafond du Livret A qui n’a pas bougé depuis 1988.

En outre, pour atteindre cet objectif, il à notre sens nécessaire, d’une part de diminuer le taux d’autofinancement par les OLS et d’augmenter le taux de subventionnement Etat… à ce titre, il faut réfléchir à l’affectation annuelle des ponctions prélevées par l’Etat sur les fonds d’épargne au titre de la rémunération de sa garantie (environ 800 millions d’euros par an)

Autre moyen d’action pour atteindre cet objectif :

Dégager du foncier notamment en centre-ville et dans les faubourgs. Nous pourrions dans un premier temps avancer que l’ensemble des emprises foncières placées sous la propriété directe ou indirecte des entités du pôle financier public (CDC, ICADE, SNI, Poste, Caisses d’épargne et filiales, CNP, Crédit foncier…) doivent être affectée prioritairement à la construction ou à la réhabilitation ou résidentialisation de logements sociaux à un prix non prohibitif, via des modalités à définir.

De la même façon, les collectivités locales et les bailleurs doivent pouvoir bénéficier dans des conditions élargies et « bonifiées » de l’accès aux fonds d’épargne en vue de financer sur le moyen et long terme l’achat et le portage d’emprises foncières en centre ville (aménagement des prêts GAïA).

Dernier point sur cet objectif :

Il est nécessaire de renforcer et actualiser les prêts bonifiés liés à la réhabilitation et à la résidentialisation et de les privilégier par rapport aux prêts à la démolition ou ceux facilitant l’accession à la propriété dans le parc social.

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