L’aide au financement de l’accession sociale.

Pourquoi aider l’accession sociale ?
dimanche 25 mars 2012
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Chaque année le déficit de création de nouveaux logements s’additionne, créant dans les zones urbaines et/ou attractives, une pénurie de logements locatifs sociaux et, sur le marché privé, une augmentation des prix des loyers et des transactions à des niveaux de moins en moins supportables, même par les classes moyennes.

Le renchérissement des prix de vente des logements rend aujourd’hui presque impossible l’accession des personnes aux revenus modestes qui restent donc locataires du parc HLM. Cette grande difficulté se retrouve aussi chez les locataires du parc privé, certains même, en raison de la mauvaise qualité de leur logement ou étranglés par les prix des loyers, demandent à bénéficier d’un logement locatif social, accentuant la file des demandeurs et aggravant les délais d’attente (60% de la population pourrait prétendre à bénéficier d’un logement HLM).

De plus, la charge prépondérante et grandissante du logement (loyer et charges) dans le budget des ménages ne permet pas à ces classes de candidats à la primo-accession de se constituer une épargne suffisante pour servir d’apport.

Cet état de fait conduit à un blocage du parc HLM, les locataires les plus solvables qui auparavant parvenaient à accéder ne libérant pas leur logement.

Il faut donc casser cette spirale bloquante en offrant au citoyen de condition moyenne et modeste qui le désire la possibilité d’acheter sa première résidence principale. La récente étude du CREDOC « Propriétaires, locataires : une nouvelle ligne de fracture sociale », indique que seuls 31% des bas revenus sont aujourd’hui propriétaires contre 51% en 1990, le choix de devenir propriétaire ou locataire n’en est plus vraiment un.

Accéder à la propriété permet, dans un premier temps, de ne plus subir l’augmentation annuelle de la charge du loyer, même si l’effort dû à l’endettement est plus important, il est mieux maitrisé et moins subi. La charge de remboursement s’amenuise au cours du temps permettant de mieux vivre, et, au terme des prêts, d’être propriétaire pour la retraite. Le statut d’accédant présente des filets de sécurité en cas de maladie ou même de perte d’emploi grâce aux différentes couvertures liées aux prêts (absents en location) qui compensent le poids de l’endettement. Il ne s’agit pas de nier les risques de surendettement liés au crédit immobilier, mais une étude de Bernard Worms, (Directeur général de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement - ANIL) montre que même après la crise de 2008, il n’y a pas en France d’augmentation significative de la sinistralité en matière de crédit immobilier.

L’enquête typologique 2010 relative au surendettement des particuliers, publiée par la Banque de France, révèle que seuls 7% des dossiers comportent des dettes bancaires liées à des prêts immobiliers alors que 91% des dossiers comportent des dettes bancaires liées à des crédits à la consommation.

Par ailleurs, l’étude du CREDOC montre qu’être propriétaire est aujourd’hui un facteur de rassurance très puissant pour les accédants. Passées les premières années (amortissement des frais de mutation ou de la décote du neuf) l’accédant se constitue une épargne patrimoniale grâce au capital remboursé et la valorisation de l’immobilier qui sécurise et permet, le cas échant, de réaliser un nouvel achat immobilier, plus grand, mieux situé, de meilleure qualité…

Le Prêt à l’Accession Sociale (P.A.S) doit continuer à être privilégié car c’est le financement le plus sécurisé (taux et frais encadrés, modalités de remboursement des taux révisables réglementés, ouverture des droits à l’Aide Personnalisée au Logement). Il est à noter que les barèmes de l’APL ne permettent d’aider que le financement d’opérations dans le neuf, cependant si l’APL sert rarement au montage des financements dans l’existant, elle intervient en filet de sécurité en cas de baisse de revenus (perte d’emploi, longue maladie…)

Quant aux plafonds des revenus des P.A.S, ils sont à réévaluer en zone C (villes de moins de 50 000 habitants – hors celles au marché immobilier très tendu- zones rurales) car ils sont nettement inférieurs aux plafonds permettant de bénéficier d’un logement HLM (parfois de 40% !). Ils doivent donc impérativement revus afin de donner effectivement le choix entre la location ou l’accession sociale.

Il peut-être envisagé de recréer des sécurisations pour les accédants ayant été financés par un P.A.S et un PTZ : report gratuit des échéances en fin de prêt en cas de perte d’emploi, possibilité de rachat par un organisme HLM avec maintien dans les lieux en cas de défaillance suite à accident de la vie (divorce)…

De même, en cas de mobilité professionnelle, possibilité de mettre à disposition le logement auprès d’un organisme HLM, contre perception d’un loyer et non-fiscalisation des revenus fonciers.

L’aide à l’accession sociale dans l’existant.

Du fait du prix des terrains et du coût de construction (croissant du fait de l’intégration des nouvelles normes techniques), les prix des logements neufs sont très élevés et sont ainsi inaccessibles aux primo-accédants d’autant plus s’ils sont modestes, sans ou avec peu d’apport, urbains, débutants dans la vie professionnelle…

L’offre de logement existant est plus large : petites surfaces, immeubles sans ascenseur, situations et états variés offrant des prix plus accessibles. Ainsi, seule l’accession sociale dans l’ancien permet des remboursements proches d’un loyer, donc maitrisables. La qualité des logements en matière de consommation énergétique est un facteur de prix important, surtout depuis 2011 où le montant du prêt à 0% était inversement proportionnel à la note obtenue au bilan énergétique ! En 2012, le PTZ+ ne finance même plus l’accession dans l’ancien avec ou sans travaux (sauf rénovation lourde).

Notre préconisation est d’aller totalement à l’inverse de ces principes :

Aider à nouveau l’accession sociale dans l’ancien de manière significative afin de fluidifier à nouveau les parcours résidentiels ;

  • à l’aide d’un prêt à 0 %, dont le coût global pour l’Etat est mesurable et maîtrisable s’il est bien réservé aux populations que leurs revenus rendent éligibles au logement social (fini les effets d’aubaine du PTZ pour tous !). De plus, pour un logement ancien, l’APL étant inférieure à l’allocation logement, le coût global de l’aide à l’accession s’en trouve réduit.
  • Afin de faciliter réellement la primo-accession des ménages aux revenus modestes compte-tenu des prix des logements actuels, les PTZ correspondant aux tranches de revenus les plus faibles (niveau P.A.S) doivent être réalisés sur des durées longues (au moins 25 ans) avec une part de 50 ou 75 % en remboursement différé, mais pas au-delà afin que l’emprunteur n’oublie pas le remboursement de ce prêt. Plus généralement, les durées d’amortissement doivent être compatibles avec les montants prêtés.
  • A l’inverse des modalités du PTZ+ 2011, plus la note énergétique est faible, plus le montant du PTZ sera majoré (cumul avec l’aide Eco-PTZ en un seul prêt), avec obligation de remise aux normes (calage sur les normes Eco-PTZ à l’exception de l’obligation de réaliser au moins 2 types de travaux) de manière à rénover le parc existant et limiter le budget énergie des accédants.
  • Concernant la zone C, pour répondre à ces mêmes objectifs, favoriser la reprise de logements existants et inciter à la réalisation de travaux de rénovation : limiter la réduction des montants plafonds des PTZ sans travaux par rapport à la zone B et remonter significativement la part Eco-PTZ (pas d’obligation de réaliser 2 types de travaux).
  • D’une manière générale, relever les plafonds des Eco –Prêts.
  • Proposition de majoration du PTZ (montant, voire durée) si l’accédant est issu du parc HLM.
  • De même, afin de faciliter la coordination des politiques nationales et locales et favoriser l’application des politiques locales, qui en matière de logement sont les plus légitimes et compétentes, la même majoration des PTZ pourrait être applicable sur décision des Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) bénéficiant de la délégation de l’état en la matière.

L’aide à l’accession sociale dans le neuf

Le passage à l’accession sociale par l’achat d’un logement neuf ou l’achat d’un terrain avec la construction d’une maison individuelle représente un effort important tant pour les accédants que pour l’Etat en raison du budget consacré à l’aide aux primo-accédants. Cet effort est néanmoins justifié par le nombre de logements ainsi créés (récoltant ainsi une TVA qui compense largement les aides octroyées), la qualité des logements construits ainsi que l’activité économique générée dans les régions. La poursuite de ce type de politique nous paraît recommandée.

A noter qu’il faudrait lutter contre les recours abusifs des tiers sur les opérations de promotion. Dans les zones tendues (côte d’Azur) même les opérations hors secteur social sont bloquées.

Sur de nombreux territoires, le prix du foncier rend difficile l’accession à la propriété des ménages aux revenus moyens dans le neuf. Aujourd’hui, avec la diminution des durées et des différés du PTZ+, l’accession sociale y devient rare. Le dispositif de PASS-Foncier avait permis de débloquer du foncier, de faciliter le bouclage du financement global en reportant le paiement du terrain après celui de la construction. Il mettait également en œuvre une coordination entre les acteurs régionaux. La reprise d’opérations de ce type, sur décision territoriales (EPCI, départements) et avec accompagnement des organismes d’Action Logement (ex 1% logement) offre d’autres moyens de créer des logements pour baisser les tensions liées à la pénurie.

Il en va de même pour les montages des opérations de location accession (PSLA) qui permettent la construction de logements neufs destinés aux clientèles sociales en facilitant leur accession.

Nota bene : Il semble opportun de répondre ici à la critique souvent faite à propos de l’accession sociale neuve, de favoriser l’étalement urbain. A cela, on peut répondre que, depuis 20 ans, environ 215 000 hectares ont étés dévolus à l’activité tertiaire (surfaces construites mais aussi parkings), alors que moins du tiers de cette surface a été consacré à la construction de logements, besoin pourtant primaire et tout à fait essentiel. Il faut noter aussi que l’étalement urbain correspond à une augmentation du confort et de la surface construite consommée par habitant, tant au niveau individuel que dans l’emprise des services collectifs.

Action Logement / Travaux de copropriétés

En complément, et en coordination avec les entreprises et les collectivités, Action Logement doit poursuivre ses missions d’aide au financement d’opérations de location et d’accession et pourrait aider au financement des travaux de copropriétés pour les accédants en P.A.S et PTZ. Cependant, cela reste un moyen limité pour lutter contre les copropriétés dégradées.

En complément, le syndic de gestion d’une copropriété vendue à des accédants sociaux, devrait être issu d’un bailleur social, afin d’anticiper au mieux la gestion à long terme de tels ensembles et d’éviter la dégradation de ces copropriétés.

Une politique du logement nécessitant la mobilisation de tous les acteurs

Le déficit de logements a pu être estimé jusqu’à 1,2 million d’unités, en intégrant les besoins de résidences étudiantes, celles pour personnes âgée et les logements d’urgence. Tous les moyens doivent être utilisés pour combler l’offre dans tous les secteurs, l’effort de l’Etat et des collectivités étant concentré sur le logement social. L’accession constitue, de plus, un facteur de stabilisation pour les accédants et leur famille, l’accession dans le neuf génère activité et emploi local.

A cet effet, l’augmentation de la taxe « SRU » en cas de non respect de l’atteinte de 20 % de logements sociaux nous semble une nécessité. On peut en effet considérer que les communes visées n’ont, ni les coûts immobiliers du locatif social, ni ceux générés par les besoins d’accompagnement social de leur population. En revanche, les opérations d’accessions sociales (seules ou mixées avec du locatif) bénéficiant d’aides importantes des communes (mise à disposition de foncier à coût minoré, subventions) devraient pouvoir être prises en compte lorsqu’elles sont destinées à l’accession de ménages dont les revenus sont inférieurs à ceux des plafonds HLM. Mais un coefficient minorant leur importance par rapport au logement locatif devrait être appliqué.

Le volet d’aide au financement de l’accession sociale fait partie intégrante de la politique du logement en complément du locatif social, compte-tenu des besoins largement exprimés par la population dans de très nombreuses collectivités territoriales. Le Crédit Foncier a toujours porté cette mission. Il s’est adapté à chaque évolution afin de répondre aux clientèles les plus modestes, désirant accéder à la propriété en leur faisant bénéficier de toutes les mesures décidées.

Pour le Crédit Foncier, comme pour les Caisses d’Epargne mais aussi la Banque Postale, le service de la clientèle éligible au logement social, soit 60% de la population, représente un enjeu fort. Cela ne semble donc pas l’heure de restreindre ses activités, ni de réduire son personnel. Face à l’ampleur des missions de service public sur le financement du logement social, en accession et en locatif, la mobilisation particulière du Crédit Foncier est essentielle.


Documents joints

L'aide au financement de l'accession sociale.
L'aide au financement de l'accession sociale.